22 m
Franja de playa del Pacífico sobre la marea alta que sigue siendo pública
200 m
Zona costera medida tierra adentro desde la línea de marea alta
10 km
Zona fronteriza donde los extranjeros no pueden ser dueños de tierras
$0
Comisión de agente para compradores con Panama Properties
Empiece con una pregunta: ¿titulada o no?
Toda propiedad en Panamá está en uno de dos grupos, y la diferencia define el precio, el financiamiento, la reventa y el riesgo.
En general, los extranjeros pueden ser dueños de propiedades en Panamá en las mismas condiciones que los panameños. Las excepciones son pocas pero importantes: la playa en sí, los terrenos cerca de las fronteras y algunos terrenos en islas. Fuera de eso, la verdadera pregunta es qué tipo de derecho tiene realmente el vendedor.
La propiedad titulada está inscrita en el Registro Público y es la forma de propiedad más sólida que existe. Los derechos posesorios son un derecho reconocido a ocupar y usar una tierra que nunca se ha titulado. Ambos son legales y comunes en las zonas rurales de Azuero y en la costa, pero no deben valorarse ni revisarse de la misma forma.
La debida diligencia es el trabajo que hace su abogado para confirmar que el vendedor puede entregar lo que vende, libre de deudas y disputas. Se hace después de firmar la promesa de compraventa y antes de liberar el depósito. Nuestra guía del comprador paso a paso muestra dónde encaja en todo el proceso.
Propiedad titulada o derechos de posesión
Propiedad titulada (finca / folio real)
Cada propiedad titulada tiene su propio número en el Registro Público, llamado finca o folio real. La inscripción muestra el dueño actual, la superficie, el valor registrado y cada anotación que pesa sobre ella, como hipotecas, usufructos u órdenes judiciales.
La titularidad es pública y se puede consultar en línea
Los bancos prestan sobre ella
Los traspasos se hacen por escritura pública ante notario y luego se inscriben
Más fácil de revender y de usar para solicitar la visa de Países Amigos
A través de nuestro aliado financiero, los compradores extranjeros calificados pueden financiar hasta el 75% de una propiedad titulada. Los bancos piden prueba de ingresos. Vea Hipotecas y préstamos.
Derechos de posesión (derechos posesorios)
La tierra con derecho de posesión no tiene inscripción en el registro. El derecho del vendedor se basa en documentos: una cesión de derechos notariada, planos de agrimensura, declaraciones de los colindantes, certificaciones de autoridades locales y pruebas de un uso largo y pacífico.
A menudo más barata por hectárea
Los bancos no la aceptan como garantía
Más difícil de verificar, proteger y revender
La posesión se puede convertir en título a través de la ANATI, la Autoridad Nacional de Administración de Tierras, según la Ley 80 de 2009 y normas relacionadas. La titulación suele tomar desde muchos meses hasta varios años, incluye un plano, un aviso público y un precio fijado por las tablas de la ANATI, y no hay garantía de éxito. Valore la tierra como tierra con derecho de posesión, no como si ya tuviera título.
Tierras de playa y costa
La Ley 80 de 2009 establece cómo se mide la tierra a lo largo de la costa y qué partes se pueden titular a nombre privado.
La playa es pública
La playa en sí, la franja entre las líneas de marea alta y baja, pertenece al Estado y no puede ser de propiedad privada. La Constitución también destina al uso público las riberas del mar y de los ríos navegables. Cualquiera puede caminar por la playa frente a cualquier casa.
La franja de 22 m (10 m en el Atlántico)
Por encima de la línea de marea alta, una franja llamada ribera de playa también sigue siendo pública. Según la Ley 80 de 2009, mide 22 metros tierra adentro en la costa del Pacífico y 10 metros en la costa del Caribe (Atlántico). Nada en esta franja se le puede titular, así que revise dónde cae la línea antes de planificar una terraza o una piscina.
La zona costera de 200 m
La ley define una zona costera de 200 metros de ancho desde la línea de marea alta. Detrás de la franja pública, el resto de la tierra se puede titular: los 178 metros más allá de la línea de 22 m en el Pacífico, o los 190 metros más allá de la línea de 10 m en el Atlántico. La titulación aquí tiene sus propias reglas y tablas de precios.
Acceso público a la playa
Los títulos costeros deben respetar los accesos públicos a la playa, y la ley considera inválidos los traspasos cuando faltan en los planos catastrales las servidumbres de acceso a la playa requeridas. Su abogado y su agrimensor deben confirmar que el acceso aparece en el plano aprobado.
Zonas fronterizas y tierras en islas
El artículo 291 de la Constitución de Panamá establece los dos mayores límites de ubicación para compradores extranjeros.
La zona fronteriza de 10 km. Las personas y empresas extranjeras, y las empresas panameñas con cualquier capital extranjero, no pueden adquirir tierras nacionales o privadas a menos de diez kilómetros de las fronteras de Panamá con Costa Rica o Colombia. Comprar a través de una sociedad anónima panameña no evita esta regla si algún accionista es extranjero. Si una propiedad está cerca de la frontera con Costa Rica en Chiriquí o Bocas del Toro, pida a su abogado que confirme en el plano la distancia a la frontera.
Islas. El mismo artículo dice que las tierras en islas solo se pueden traspasar con fines específicos de desarrollo nacional, en áreas que no sean estratégicas ni estén reservadas para programas del gobierno y que hayan sido declaradas áreas de desarrollo especial. La Ley 80 de 2009 añade que la titulación en islas generalmente requiere más de cinco años de posesión comprobada. En áreas no abiertas a la titulación, el Estado puede otorgar a los poseedores una concesión de uso, que la ley fija en 20 años y es renovable.
En la práctica, gran parte de la tierra en Bocas del Toro y en otras islas se vende como derechos de posesión o en concesión, no con título. Puede seguir siendo una buena compra, pero lo que adquiere es un derecho a usar la tierra y es poco probable que consiga financiamiento. Pida a su abogado que lea el expediente de concesión o titulación antes de comprometerse.
Deudas que pueden seguir a una propiedad
La mayoría de los problemas que vemos no son fraudes, sino dinero que debe el vendedor. Estas son las principales cosas que su abogado resuelve antes del cierre.
Hipotecas y gravámenes
Las hipotecas inscritas aparecen como anotaciones en el folio real. Si el vendedor todavía tiene una hipoteca, el banco debe emitir una liberación en el cierre, normalmente pagada con sus fondos de compra mediante un compromiso de pago irrevocable, para que la deuda se cancele antes de inscribir el nuevo título.
Embargos y órdenes judiciales
Un embargo u otra orden judicial también se anota en el registro y puede bloquear un traspaso. Su abogado debe buscar tanto la propiedad como al vendedor, y revisar las entradas pendientes que se presentaron pero aún no se inscribieron.
Cuotas de mantenimiento
En apartamentos y comunidades cerradas bajo la ley de propiedad horizontal de Panamá, pida a la administración un paz y salvo que confirme que la unidad está al día, además del último presupuesto, las actas y cualquier cuota extraordinaria aprobada.
Impuesto de inmueble y servicios
El vendedor debe presentar un paz y salvo del impuesto de inmueble de la DGI (la autoridad fiscal) antes de que se pueda inscribir la escritura, y normalmente también un paz y salvo del agua. La luz y las demás cuentas deben liquidarse o traspasarse en el cierre. Nuestra Guía del impuesto de inmueble explica cómo funcionan el impuesto y sus exoneraciones.
Permisos, planos y linderos
Permisos de construcción y de ocupación
Una casa necesita un permiso municipal de construcción antes de construirse y un permiso de ocupación al terminarse, emitido tras inspecciones que incluyen a los bomberos. Sin él, una vivienda puede ser difícil de inscribir, asegurar o financiar.
Pida ambos permisos para cada estructura, incluidas las ampliaciones posteriores y las piscinas
Compare lo que se aprobó con lo que realmente se construyó
En construcciones nuevas, confirme los permisos del promotor y la situación registral del proyecto
Planos y linderos
Todo lote titulado debe tener un plano catastrado aprobado. Las cercas y los setos no prueban los linderos.
Compare el plano, la superficie registrada y lo que hay en el terreno
En terrenos grandes, rurales o con derechos de posesión, contrate a un agrimensor independiente para recorrer los vértices
Revise el acceso legal por carretera, las servidumbres, los ríos y cualquier línea costera o fronteriza
¿Va a construir más adelante? Nuestra página Construya con nosotros cubre los permisos desde el inicio.
Comprar a través de una sociedad y usar custodia
A su nombre o a nombre de una sociedad
Muchos compradores tienen su propiedad a nombre de una sociedad anónima panameña o una fundación de interés privado por planificación sucesoria o privacidad. Una sociedad tiene costos anuales: una tasa única anual de unos $300 más los honorarios del agente residente, y los beneficiarios finales deben informarse al agente residente.
Comprar las acciones de una sociedad que ya es dueña de una propiedad significa heredar todo su historial, incluidas deudas y demandas, así que requiere su propia debida diligencia.
Custodia
Lo habitual es un depósito del 10% en custodia al firmar la promesa de compraventa, y el saldo se paga en el cierre. Use un banco, una fiduciaria autorizada o la cuenta de custodia de un abogado con un contrato de custodia por escrito, nunca un pago directo al vendedor.
El contrato debe decir exactamente cuándo se liberan los fondos, normalmente contra la inscripción de la escritura a su nombre.
Lista de verificación de la debida diligencia
Entregue esta lista a su abogado y pídale un informe por escrito de cada punto.
Certificado registral del folio real: dueño, superficie, valor registrado, todas las anotaciones y entradas pendientes
Identidad del vendedor y facultad para firmar, incluidas resoluciones de la sociedad y poderes
Sin hipotecas, embargos, usufructos ni demandas, o un plan por escrito para liberarlos en el cierre
Paz y salvo del impuesto de inmueble de la DGI y paz y salvo del agua
Paz y salvo de la administración, presupuesto, reglamento y cualquier cuota extraordinaria
Plano catastrado aprobado, comparado con el terreno y revisado por un agrimensor cuando haga falta
Permiso de construcción y permiso de ocupación de cada estructura
Línea costera, servidumbre de acceso a la playa, distancia a la frontera y situación de islas confirmadas
En tierras con derecho de posesión: toda la cadena de cesiones, declaraciones de colindantes, certificaciones locales y cualquier expediente de titulación de la ANATI
Zonificación, acceso legal por carretera, fuente de agua y luz
Contrato de custodia con condiciones claras de liberación
Los gastos de cierre del comprador suelen ser los honorarios legales, de alrededor del 1% al 1.5%, más pequeños cargos de notaría y del Registro Público. El impuesto de transferencia del 2% lo paga por costumbre el vendedor. Vea Costos de compra y cierre para el desglose completo.
Compre con un título claro y los ojos abiertos
Representamos a compradores, no a vendedores. Señalamos desde el principio las tierras con derecho de posesión, los temas costeros y fronterizos y los permisos que faltan, y trabajamos junto a su abogado independiente.
Visítenos en Unit 1 Plaza Pedasí (Super Pedasí Plaza), Pedasí, Los Santos 7401, o escriba a Evelyn Díaz por WhatsApp, en español, al +507 6718-4140. Iniciar el proceso de compra o vea nuestras propiedades.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros ser dueños de propiedades en Panamá?
Sí. En general, los extranjeros tienen los mismos derechos de propiedad que los panameños. Las excepciones son los terrenos a menos de 10 km de las fronteras, algunos terrenos en islas y la franja pública de playa.
¿Cuál es la diferencia entre título y derechos de posesión?
La propiedad titulada está inscrita en el Registro Público con su propio número de finca o folio real. Los derechos de posesión son un derecho reconocido a usar tierra sin título, documentado de forma privada y no inscrito. La tierra titulada es más fácil de financiar, proteger y revender.
¿Puedo obtener una hipoteca sobre tierra con derechos de posesión?
Por lo general, no. Los bancos prestan sobre propiedades tituladas. A través de nuestro aliado financiero, los compradores extranjeros calificados pueden financiar hasta el 75% de una propiedad titulada. Los bancos piden prueba de ingresos.
¿Cuánto tarda titular una tierra con derecho de posesión?
No hay un plazo fijo. La titulación ante la ANATI suele tomar desde muchos meses hasta varios años, depende de la ubicación y los documentos, y no es segura. Presupueste el plano, el precio de la ANATI y los honorarios legales.
¿Puedo ser dueño de una propiedad frente a la playa?
Puede ser dueño de tierra titulada detrás de la playa, pero no de la playa en sí ni de la franja de unos 22 metros sobre la línea de marea alta en el Pacífico (10 metros en el Caribe). El público debe conservar el acceso a la playa.
¿Puedo comprar tierra en una isla?
A veces. La tierra en islas solo se puede titular en áreas declaradas de desarrollo especial, normalmente tras más de cinco años de posesión comprobada. En otros lugares se vende como derechos de posesión o se tiene en concesión del Estado.
¿Comprar a través de una sociedad evita la regla de la frontera?
No. La Constitución también prohíbe a las empresas panameñas con cualquier capital extranjero ser dueñas de tierras a menos de 10 km de las fronteras.
¿Pago comisión a Panama Properties?
No. El comprador no paga comisión de agente cuando compra con Panama Properties. Sus costos son su propio abogado, más pequeños cargos de notaría y registro.